来源：经济参考报
2023-03-01 16:17:23
伴随部分符合条件的城市开始陆续下调首套房利率，多个地方的新发放房贷利率持续走低。与此同时，受到新发放房贷利率水平下行以及资产端投资收益率下行等因素的影响，选择提前偿还住房贷款的购房者也有所增加。
日前，监管部门要求银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。银行正在优化相关金融服务，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短。与此同时，业内人士表示，要不要提前还房贷须理性考虑，切莫盲目跟风。
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新发放房贷利率持续走低
随着首套房贷利率动态调整机制发挥作用，1月下旬以来，部分符合条件的城市开始陆续下调首套房利率。
2月，贝壳研究院监测的103个重点城市中，有23个城市首套房贷利率下降，首套房利率低于4.1%的城市增加至34个。其中，70大城市中符合首套利率动态调整的38个城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。
在此背景下，多地首套房贷平均利率已降至近年来新低。贝壳研究院最新报告显示，2月百城首套主流利率平均为4.04%，环比下降6个基点，绝对水平创2019年以来新低。二套房贷利率平均为4.91%，环比持平。同比来看，首套住房和二套住房贷款利率同比分别回落143个基点和84个基点。
利率下降的同时，房贷放款周期也在缩短。报告显示，2月百城银行平均放款周期为28天，较上月缩短3天。其中，一线城市平均放款周期为36天，二线城市平均放款周期为29天，三四线城市平均放款周期均为28天。“利率低、放款快的信贷环境有助于降低购房成本、加快购房流程，为楼市修复增加助力。”贝壳研究院高级分析师刘丽杰表示。
监管部门关注“提前还房贷难”
根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的数据，2023年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，这是LPR在2022年8月下降之后，连续六个月维持不变。不过，展望后市，多数业内人士认为5年期以上LPR仍有下行空间，并带动整体房贷利率水平进一步下行。
而受到新发放房贷利率水平下行以及资产端投资收益率下行等因素的影响，一些购房者也选择提前偿还贷款，以减轻债务压力。一位“90后”未婚人士对记者表示，提前还贷是由于理财收益和房贷利率倒挂，“放在账户上基本没什么收益，不知道往哪里投资，还不如还房贷”。记者从北京地区一家国有大行分支机构了解到，今年以来，有提前还贷需求的客户确有一定幅度的增加，但占整体房贷总量占比不大。
有部分客户反映“要等较长时间”“银行要求必须要到线下网点办理”等“提前还贷难”问题，对此，人民银行、银保监会近日召开部分商业银行座谈会，要求商业银行强化以客户为中心的理念，保障客户合法权益，改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务工作。
据银保监会有关部门负责人介绍，商业银行正在优化相关金融服务，做好提前还款办理工作。有的银行制定了专门的客户提前还款服务方案和流程，统筹线上线下服务渠道，保证还款时间的可预期性。有的银行开展多渠道服务对接，设立房贷提前还款热线专席，为客户咨询及业务办理提供便利。有的银行在手机银行等线上渠道部署提前还款预约功能，提升服务效能。“从市场反应和我们了解的情况看，提前还款办结数量明显增长，办理时限有所缩短，提前还款困难的问题已逐步缓解。”该人士说。
“我1月下旬在银行APP上提交的提前还款申请，一个月之后就完成了。”来自北京的王女士对记者说，她刚刚在某股份制银行完成了房贷的提前还款。
扎堆提前还贷并不可取
业内人士表示，要不要提前还房贷须理性考虑，切莫盲目跟风。
山东省地方金融监督管理局2月21日发布官方提示，若购房者自有资金充足，且短期内没有投资或较大采购需求，可以提前还贷，以降低利息负担；若现有贷款系公积金贷款或者利率显著较低的房贷，要综合衡量与投资理财收益率之间的关系，不建议盲目提前还贷。
“对存量贷款利率较高的金融消费者，可以根据贷款合同中规定的还款方式，结合已还款期限和个人还贷能力等进行综合判断，决定是否提前还贷；也可以将住房商业贷款转为公积金贷款，降低利息负担。”上述官方提示称。
招联首席研究员董希淼表示，2023年，随着我国宏观经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，而贷款利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。“扎堆提前还贷并不可取。”他说。
华泰证券分析师沈娟认为，中长期看，若经济稳步修复、可投资产价格上行，居民资产端收益率有所提振，叠加部分储蓄向消费转化，提前还款现象或有望缓解。
值得注意的是，记者了解到，有疑似“房贷转经营贷”提前还贷的现象，部分房贷客户结清后转贷利率更低的经营贷，以节省部分利息支出。对此，人民银行、银保监会也要求商业银行持续做好贷前贷后管理，加强风险警示；监管部门将加大检查处罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。近日，包括辽宁银保监局、山东省地方金融监督管理局等部门均进行了相关的风险提示。
“经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。”辽宁银保监局提示称。（记者 张莫 梁倩 孟盈如 北京 广州报道）
